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Jemand, dem Sie beistehen, kann sein Haus nicht mehr selbst verkaufen. Vielleicht lebt er im Pflegeheim, vielleicht ist er nach einem Schlaganfall nicht mehr geschäftsfähig. Die Immobilie steht, Grundbuchkosten laufen, Heimkosten kommen monatlich. Als gesetzlicher Betreuer oder Bevollmächtigter liegt die Entscheidung formal bei Ihnen – aber der Abschluss liegt nicht allein in Ihrer Hand. Das Betreuungsgericht muss zustimmen, und es stimmt nur zu, wenn der Kaufpreis dem nachweislich ermittelten Verkehrswert entspricht.
Dieser Artikel erklärt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich stattfindet – vom Gutachten bis zur Eigentumsübertragung. Und er benennt, woran es in der Praxis typischerweise hakt.
§ 1850 Nr. 1 BGB (gültig seit 01.01.2023, zuvor § 1821 BGB a. F.) verpflichtet den gesetzlichen Betreuer, für die Veräußerung einer Immobilie eine Genehmigung des Betreuungsgerichts einzuholen. Das Gericht erteilt sie nicht auf Vertrauensbasis – es prüft, ob der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Verkehrswert ist dabei kein Schätzwert aus dem Bauchgefühl: § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag erzielbar wäre.
Wer diesen Schritt überspringt oder das Gutachten erst nachreicht, riskiert, dass der Kaufvertrag nicht genehmigt wird – und zwar nachdem der Käufer bereits verbindlich gebunden ist. In der Praxis führt das zu Rücktrittsstreitigkeiten, Schadensersatzforderungen und persönlicher Haftung des Betreuers. Die Reihenfolge ist deshalb nicht Kür, sondern Pflicht: zuerst der Wert, dann das Angebot, dann das Gericht.
Hinweis: Dieser Artikel dient zur rechtlichen Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: September 2026.
Das Gutachten ist nicht das letzte Dokument, das Sie beibringen – es ist das erste, ohne das nichts folgen kann. Ein Kaufpreis, der später nicht dem Gutachten entspricht, wird vom Gericht nicht genehmigt. Ein Kaufpreis, der deutlich über dem Gutachten liegt, kann ebenfalls Fragen aufwerfen. Der Verkehrswert ist der Anker, an dem alles hängt.
Das Betreuungsgericht erkennt in der Regel nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung an – oder von staatlich anerkannten Gutachterausschüssen, die nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) arbeiten. Ein Maklerexposé, eine Online-Schätzung oder ein bankinternes Gutachten genügen nicht. Gerade dieser Punkt führt in der Praxis zu Verzögerungen: Beteiligte reichen Unterlagen ein, die das Gericht als nicht ausreichend zurückweist.
Öffentlich bestellte Sachverständige finden Sie über die Sachverständigendatenbank der IHK oder den zuständigen Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde.
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV enthält mindestens:
Planen Sie vier bis acht Wochen für Beauftragung, Besichtigung und Fertigstellung ein. In gefragten Lagen kann es länger dauern.
Mit dem Gutachten in der Hand können Sie verhandeln. Der Kaufpreis sollte den ermittelten Verkehrswert nicht wesentlich unterschreiten – andernfalls wird das Gericht die Genehmigung versagen oder Rückfragen stellen. Was „wesentlich" bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert: Gerichte urteilen hier unterschiedlich, und ein Abschlag, der einem Käufer als Nachlass erscheint, kann aus Sicht des Gerichts eine Unterverschleuderung des Vermögens der betreuten Person sein.
Der Kaufvertrag wird zu diesem Zeitpunkt beurkundet, aber unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Der Notar baut diese Bedingung ein; ohne sie ist der Vertrag schwebend unwirksam – was denselben Effekt hat, aber rechtlich unordentlicher ist und Käufer verunsichert.
Nach der notariellen Beurkundung stellt der Betreuer – in der Regel über den Notar – den Genehmigungsantrag beim zuständigen Betreuungsgericht (Amtsgericht am Wohnsitz der betreuten Person). Das Verfahren richtet sich nach dem Gesetz über das Verfahren in Familiensachen (FamFG).
Was konkret eingereicht werden muss, hängt vom Einzelfall und vom Gericht ab. Typischerweise werden verlangt:
Reichen Sie alle Unterlagen vollständig ein. Rückfragen des Gerichts nach § 26 FamFG verlängern das Verfahren um Wochen oder Monate – bei einem Immobilienverkauf, an dem ein Käufer wartet, kann das teuer werden.
Das Gericht prüft, ob das Rechtsgeschäft dem Wohl der betreuten Person entspricht. Konkret:
Das Gericht kann ein eigenes Sachverständigengutachten einholen, wenn es das vorgelegte für unzureichend hält – ein weiterer Grund, von Anfang an auf einen anerkannten Gutachter zu setzen.
Stand: September 2026. Die Verfahrenspraxis kann je nach Amtsgericht variieren.
Das Gericht erteilt die Genehmigung durch Beschluss. Aber Achtung: der Beschluss ist nicht sofort vollziehbar. Er wird erst rechtskräftig, wenn die Beschwerdefrist abgelaufen ist oder ein Rechtsmittelverzicht erklärt wurde. Erst dann darf der Notar den Vollzug anstoßen.
Die Beschwerdefrist beträgt einen Monat ab förmlicher Zustellung des Beschlusses. Beteiligte können nach § 59 FamFG auch die betreute Person selbst sein, wenn sie verfahrensfähig ist, oder ein vom Gericht bestellter Verfahrenspfleger.
In der Praxis wird häufig ein Rechtsmittelverzicht aller Beteiligten gegenüber dem Gericht erklärt – dann tritt Rechtskraft sofort ein. Lässt sich das nicht koordinieren, muss die Monatsfrist abgewartet werden.
Typische Gesamtdauer vom Antrag bis zur Rechtskraft: vier bis acht Wochen bei unkomplizierten Fällen, erheblich länger, wenn das Gericht Rückfragen stellt oder ein eigenes Gutachten einholt.
Sobald der Genehmigungsbeschluss rechtskräftig ist, leitet der Notar den Vollzug ein: Er weist den Käufer an, den Kaufpreis zu zahlen, beantragt die Auflassungsvormerkung und schließlich die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ist der Verkauf abgeschlossen. Das Grundbuchamt kann, abhängig von Auslastung und Bundesland, nochmals mehrere Wochen benötigen.
Der Erlös fließt in das Vermögen der betreuten Person. Über seine Verwendung hat der Betreuer im Rahmen der Jahresrechnung gegenüber dem Betreuungsgericht Rechenschaft abzulegen (§ 1864 BGB). Er darf das Geld nicht ohne weiteres für Pflegekosten einsetzen, bevor diese Pflicht erfüllt ist.
Wer eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht innehat, die ausdrücklich die Verfügung über Grundvermögen einschließt, kann eine Immobilie grundsätzlich ohne Betreuungsgericht verkaufen – sofern kein gesetzlicher Betreuer bestellt wurde. Der Notar prüft die Vollmacht auf ihre Reichweite und Wirksamkeit; eine Vollmacht, die Grundstücksgeschäfte nicht ausdrücklich nennt, reicht in der Regel nicht aus.
Gleichwohl empfiehlt es sich, auch in diesem Fall ein Verkehrswertgutachten einzuholen. Es schützt den Bevollmächtigten vor dem Vorwurf, das Vermögen der vollmachtgebenden Person unter Wert veräußert zu haben – ein Vorwurf, den Erben oder Miterben erheben können und bei dem der Bevollmächtigte beweispflichtig ist.
Liegt gleichzeitig eine gesetzliche Betreuung vor, geht die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB vor. Vollmacht und Betreuung schließen sich nicht automatisch aus.
Drei Fehler treten wiederholt auf – und alle verlängern den Ablauf oder gefährden den Kaufpreis:
Ein Gutachten, das das Gericht nicht akzeptiert, muss neu in Auftrag gegeben werden – dann beginnt die Wartezeit von vorn, während der Kaufinteressent möglicherweise aussteigt. Der häufigste Fehler: das Gutachten stammt von einem nicht öffentlich bestellten Sachverständigen oder ist methodisch nicht ImmoWertV-konform. Ein Maklerexposé oder eine Bankbewertung genügen dem Gericht grundsätzlich nicht.
Wird der Kaufvertrag beurkundet, ohne die betreuungsgerichtliche Genehmigung als aufschiebende Bedingung einzubauen, entsteht eine rechtlich ungeklärte Lage. Ein erfahrener Notar baut diesen Vorbehalt standardmäßig ein; das Thema sollte trotzdem aktiv vor der Beurkundung besprochen werden.
Wer nach Erhalt des Genehmigungsbeschlusses sofort den Vollzug anstößt – also vor Rechtskraft –, riskiert, dass eine Beschwerde den Beschluss aufhebt. Der Notar koordiniert das in aller Regel; Betreuer sollten ihn dennoch ausdrücklich auf die Rechtskraftfrage ansprechen, bevor irgendwelche Zahlungen fließen.
Die wichtigsten Kostenpositionen im Überblick:
Sämtliche Kosten, die der Transaktion zuzuordnen sind, werden aus dem Erlös bestritten. Der Betreuer haftet nicht persönlich, solange er ordnungsgemäß gehandelt und das Gericht eingebunden hat. Außerhalb Baden-Württembergs vermittelt immozeit über Partner vor Ort, die mit den jeweiligen regionalen Gepflogenheiten vertraut sind.
Der Ablauf lässt sich planen – aber er hat viele Weichen, an denen Fehler entstehen, die Zeit kosten oder den Kaufpreis gefährden. Wenn Sie wissen möchten, welches Gutachten Sie benötigen, wie Sie den Antrag beim Gericht vorbereiten oder wie ein realistischer Zeitplan für Ihren konkreten Fall aussieht: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Sie erhalten eine konkrete Einschätzung – unverbindlich und ohne Fachsprache.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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