Immobilie als Betreuer verkaufen: Genehmigungsverfahren

Sie sind rechtlicher Betreuer, Bevollmächtigter oder Angehöriger – und die betreute Person besitzt eine Immobilie, die verkauft werden muss. Vielleicht reichen die liquiden Mittel nicht mehr für die Pflegeheimkosten. Vielleicht steht das Haus seit Monaten leer und die Unterhaltskosten laufen weiter. Was jetzt folgt, ist kein normaler Immobilienverkauf: Jeder Schritt muss belegt, jede Entscheidung begründbar sein. Am Ende steht eine Frage, die nicht Sie, sondern das Betreuungsgericht beantwortet: Dient dieser Verkauf dem Wohl der betreuten Person – und ist der Kaufpreis angemessen?

Das Verfahren hat eine feste Reihenfolge. Wer sie missachtet, verliert Zeit – oder riskiert, dass das Gericht die Genehmigung verweigert. Dieser Artikel beschreibt den Ablauf, wie er in der Praxis tatsächlich läuft, und wo er typischerweise stockt.

Warum der Verkauf zwingend genehmigungspflichtig ist

§ 1850 Nr. 1 BGB ist eindeutig: Die Verpflichtung zur Verfügung über ein Grundstück und die Verfügung selbst – also Kaufvertrag und Auflassung – bedürfen der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das gilt unabhängig davon, ob alle Beteiligten einverstanden sind. Das Gesetz kennt keine Ausnahme.

Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung vollzogen wird, ist schwebend unwirksam. Der Notar wird das Grundbuchamt nicht einschalten, bevor die Genehmigung rechtskräftig ist.

Was auf dem Spiel steht: Betreuer haften für Schäden, die sie der betreuten Person durch pflichtwidrige Amtsführung zufügen. Ein Verkauf deutlich unter dem nachweislichen Verkehrswert ohne begründbare Erklärung ist ein typischer Haftungsfall. Das Genehmigungsverfahren schützt Sie als Betreuer – solange Sie transparent handeln.

Schritt 1: Zuerst der Verkehrswert – dann die Vermarktung

Das ist der Schritt, der am häufigsten in der falschen Reihenfolge passiert: Betreuer holen Maklerangebote ein, handeln einen Preis aus – und beauftragen das Gutachten erst danach. Das Betreuungsgericht erkennt die Reihenfolge. Ein Gutachten, das nach der Preisverhandlung entsteht, wirkt wie Rechtfertigung, nicht wie unabhängige Grundlage.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt worden sein würde. Er bildet die Grundlage, anhand derer das Gericht beurteilt, ob ein Kaufangebot dem Wohl der betreuten Person entspricht.

Welche Form der Wertermittlung das Gericht akzeptiert

• Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Das Gutachten muss das angewandte Wertermittlungsverfahren, Vergleichsdaten und die Herleitung nachvollziehbar dokumentieren.
• Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses. Diese unabhängigen Behörden werden von Gerichten regelmäßig anerkannt. In Baden-Württemberg sind sie beim Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGL BW) angegliedert.
• Kurzgutachten, Maklereinschätzungen oder Onlinebewertungen reichen in der Regel nicht aus – sie geben keinen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB.

Klären Sie vorab mit dem zuständigen Betreuungsgericht ab, welche Form es akzeptiert. Manche Gerichte haben eigene Anforderungen; das zu wissen spart einen Anlauf. (Stand: Oktober 2026 – Anforderungen können je nach Gericht variieren.)

Schritt 2: Kaufpreis und Verkehrswert in ein nachvollziehbares Verhältnis bringen

Das Gutachten liegt vor. Jetzt kann vermarktet werden – mit einer klaren Orientierung: Der Kaufpreis soll den Verkehrswert abbilden. Eine Abweichung nach unten ist nicht automatisch ein Problem, aber sie muss begründbar sein: Instandhaltungsrückstau, eingeschränkte Marktsituation, besondere Objekteigenschaften. Gerichte reagieren skeptisch, wenn der Kaufpreis ohne Begründung deutlich unter dem Gutachtenwert liegt – und jede unbegründete Abweichung kann die Genehmigung verzögern oder zu einer Ablehnung führen.

Schritt 3: Der notarielle Kaufvertrag – unter Genehmigungsvorbehalt

Hat sich ein Käufer gefunden, kann der Notartermin stattfinden. Der Kaufvertrag wird unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der betreuungsgerichtlichen Genehmigung geschlossen – das ist nach § 1850 BGB das Standardverfahren. Der Kauf wird erst wirksam, wenn die Genehmigung rechtskräftig ist. Diese Wartezeit kann zwei bis vier Monate betragen. Käufer, die das vor dem Notartermin wissen, springen seltener ab.

Was in der Urkunde enthalten sein sollte:

• Der Kaufpreis und ein Verweis auf das Verkehrswertgutachten
• Der Genehmigungsvorbehalt mit Hinweis auf § 1850 BGB
• Eine Regelung für den Fall, dass die Genehmigung verweigert wird
• Der Betreuungsbeschluss oder ein Verweis darauf, aus dem die Befugnis zur Vermögenssorge hervorgeht

Schritt 4: Der Antrag beim Betreuungsgericht

Nach der Beurkundung stellt der Betreuer den Antrag auf Genehmigung beim zuständigen Amtsgericht – Abteilung Betreuungsgericht. Zuständig ist das Gericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person (§ 272 FamFG).

Was der Antrag enthalten sollte:

• Kaufvertragsurkunde im Original oder als beglaubigte Abschrift
• Verkehrswertgutachten im Original oder als beglaubigte Kopie
• Begründung des Verkaufs: Nicht allgemein, sondern konkret – seit wann befindet sich die Person im Pflegeheim, wie werden die Kosten gedeckt, bis wann reichen die vorhandenen Mittel.
• Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
• Betreuungsbeschluss mit Nachweis, dass Vermögenssorge zum Aufgabenkreis gehört
• Ggf. Nachweis, dass Alternativen geprüft und ausgeschieden wurden

Ein vollständiger Antrag beschleunigt das Verfahren erheblich. Fehlende Unterlagen führen zu Rückfragen, die Wochen kosten können.

Was das Betreuungsgericht prüft – und was nicht

Das Gericht prüft, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder eine Abweichung begründet ist, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person dient, ob der Betreuer im Rahmen seines Aufgabenkreises handelt und ob kein Interessenkonflikt vorliegt. Das Gericht kann ergänzende Unterlagen anfordern oder einen Verfahrenspfleger bestellen – beides verlängert das Verfahren. Was das Gericht nicht tut: Es verhandelt keinen anderen Preis aus. Die Entscheidung ist ein Ja oder ein Nein. Ein Nein ist kein endgültiges Scheitern: Der Antrag kann mit verbesserter Begründung oder angepasstem Kaufpreis neu gestellt werden.

Schritt 5: Genehmigung und Rechtskraft sind nicht dasselbe

Das Gericht erteilt die Genehmigung durch Beschluss und stellt ihn dem Betreuer zu. Der Kaufvertrag wird aber erst wirksam, wenn der Beschluss rechtskräftig ist. Nach § 63 Abs. 1 FamFG beträgt die Beschwerdefrist einen Monat ab förmlicher Zustellung. Erst danach – oder nach schriftlichem Verzicht aller Beschwerdeberechtigten – ist der Beschluss rechtskräftig. (Stand: Oktober 2026)

Der Notar wartet auf die Rechtskraftbestätigung, bevor er das Grundbuchamt einschaltet. Dieses Dokument fordert er beim Gericht an. Vor Rechtskraft ist kein Vollzug möglich – das ist keine Entscheidung des Notars oder des Betreuers, sondern das Gesetz.

Schritt 6: Vollzug nach Rechtskraft

1. Der Notar beantragt die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.
2. Der Käufer wird zur Kaufpreiszahlung aufgefordert – in der Regel auf ein Notaranderkonto.
3. Nach Zahlungseingang und Lastenfreistellung erfolgt die Eigentumsumschreibung.
4. Die Immobilie wird übergeben.

Der Kaufpreis fließt auf das Konto der betreuten Person. Darüber ist dem Betreuungsgericht im Rahmen der Jahresabrechnung Rechenschaft zu legen.

Wo das Verfahren in der Praxis stockt

• Das Gutachten kommt zu spät. Wer mit der Vermarktung beginnt, bevor ein Gutachten vorliegt, verliert Wochen und bringt sich in eine schlechte Verhandlungsposition.
• Der Aufgabenkreis deckt Vermögenssorge nicht ab. Ein Betreuungsbeschluss, der nur Gesundheitsfürsorge enthält, gibt keine Befugnis für den Immobilienverkauf. Das stellt sich oft erst beim Notar heraus – zu spät.
• Die Begründung ist zu allgemein. Das Gericht braucht: seit wann, warum jetzt, welche Alternativen ausgeschieden sind, wie der Erlös verwendet wird.
• Interessenkonflikt nicht erkannt. Ein Angehöriger, der gleichzeitig Betreuer und potenzieller Erbe ist, handelt in einem Spannungsfeld. Das Gericht kann einen Ergänzungsbetreuer bestellen – was das Verfahren verlängert. Diesen Punkt früh zu klären vermeidet Überraschungen.
• Auf Rechtskraft wird nicht gewartet. Der Käufer drängt auf Übergabe. Der Notar kann nicht vor Rechtskraft vollziehen. Das muss von Anfang an kommuniziert werden.

Wie lange dauert das Verfahren insgesamt?

Es gibt keine gesetzliche Bearbeitungsfrist für das Gericht. Als Orientierung aus der Praxis:

• Beauftragung und Erstellung des Verkehrswertgutachtens: 3–6 Wochen
• Vermarktung und Kaufvertragsabschluss: individuell
• Gerichtliche Bearbeitung des Genehmigungsantrags: 4–10 Wochen
• Rechtskraftfrist nach Beschlusszustellung: 1 Monat
• Grundbuchvollzug nach Zahlung: 2–4 Wochen

Von einem vollständig eingereichten Antrag bis zum Vollzug sind realistisch zwei bis vier Monate einzuplanen – ohne Verzögerungen durch fehlende Unterlagen oder Rückfragen. (Erfahrungswerte; individuelle Bearbeitungszeiten variieren.)

Vorsorgevollmacht statt Betreuung: Ändert sich das Verfahren?

§ 1850 BGB gilt für Betreuer. Ein Bevollmächtigter mit einer entsprechend weit gefassten Vollmacht kann den Kaufvertrag ohne gerichtliche Genehmigung abschließen – aber die Vollmacht muss ausdrücklich die Veräußerung von Grundstücken einschließen. Eine allgemeine Formulierung reicht für den Grundbuchvollzug in der Regel nicht aus. Das Grundbuchamt verlangt zudem eine notariell beurkundete oder beglaubigte Vollmacht (§ 29 GBO).

Wurde neben einer Vollmacht auch ein Betreuer bestellt, oder ist der Umfang der Vollmacht streitig, gilt die Genehmigungspflicht. Ob eine bestehende Vollmacht ausreicht, ist eine Rechtsfrage im Einzelfall. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung. (Stand: Oktober 2026)

Wie immozeit dabei begleitet

Die Wertermittlung und die Vermarktung sind die Schritte, bei denen immozeit Betreuer und Bevollmächtigte konkret begleitet: ein Verkehrswertgutachten, das das Gericht als Grundlage akzeptiert, und eine Preisfindung, die sich am ermittelten Wert orientiert. immozeit ist inhabergeführt und hat seinen Sitz in Kornwestheim. Für Objekte außerhalb Baden-Württembergs arbeitet immozeit mit qualifizierten Partnern vor Ort zusammen.

Den Antrag beim Gericht stellen Sie selbst oder über den Notar – immozeit ist kein Rechtsdienstleister. Was wir tun können: den Prozess so vorbereiten, dass Sie mit einem vollständigen Paket zum Gericht gehen.

Wenn Sie wissen möchten, wie das für Ihre konkrete Situation aussieht, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Kein Angebot ohne Erstgespräch.