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Sie sind als rechtlicher Betreuer oder Bevollmächtigter damit beauftragt, das Haus oder die Wohnung einer betreuten Person zu veräußern – und stehen vor der Frage, wie das rechtlich überhaupt funktioniert. Der entscheidende Unterschied zu jedem gewöhnlichen Verkauf: Das Betreuungsgericht muss zustimmen, und es stimmt nur zu, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Was an dieser Stelle falsch läuft, kann den Verkauf um Monate verzögern oder den Kaufvertrag rückwirkend unwirksam machen.
Das Gesetz schützt die betreute Person vor Vermögensschäden durch unvorteilhafte Rechtsgeschäfte. Für Immobilienverkäufe gilt seit dem 1. Januar 2023 (Betreuungsrechtsreform) § 1850 Nr. 1 BGB: Ein rechtlicher Betreuer braucht die ausdrückliche Genehmigung des Betreuungsgerichts, bevor er über ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht verfügen darf. Ohne diese Genehmigung ist das Rechtsgeschäft schwebend unwirksam – der Kaufvertrag entfaltet keine Bindungswirkung, bis das Gericht zustimmt oder die Genehmigung endgültig verweigert wird.
Hinweis: Vor der Reform galt § 1821 BGB a. F. mit im Wesentlichen demselben Inhalt. Ältere Ratgebertexte beziehen sich noch auf diese Norm.
Der zentrale Maßstab des Gerichts ist der Verkehrswert im Sinne des § 2 ImmoWertV. Das Gericht genehmigt keinen Kaufpreis, der ohne sachlichen Grund wesentlich darunter liegt. Wer erst einen Käufer sucht und dann ein Gutachten in Auftrag gibt, riskiert, den gesamten Zeitplan neu aufzusetzen.
Dieser Artikel gibt einen rechtlichen Überblick als Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Nicht zwingend. Wer eine gültige notariell beurkundete oder beglaubigte Vorsorgevollmacht besitzt, die ausdrücklich Grundstücksgeschäfte umfasst, kann in vielen Fällen ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts handeln – weil die betreute Person ihre Entscheidungsbefugnis im Voraus übertragen hat. Der Notar und das Grundbuchamt prüfen die Vollmacht anhand von § 29 GBO auf Form und Reichweite.
Prüfen Sie die Vollmacht frühzeitig auf drei Punkte:
Fehlt einer dieser Punkte, greift die Genehmigungspflicht – oder der Notar kann den Vollzug gar nicht durchführen.
Beim rechtlichen Betreuer steht im Betreuungsausweis, für welche Aufgabenkreise die Betreuung angeordnet ist. Der Verkauf einer Immobilie fällt unter die Vermögenssorge. Ist dieser Aufgabenkreis nicht ausdrücklich enthalten, muss zuerst eine Erweiterung beim Betreuungsgericht beantragt werden – was zusätzliche Wochen kostet, bevor der eigentliche Verkaufsprozess beginnen kann.
In der Praxis wird dieser Punkt regelmäßig zu spät geprüft: Der Makler ist bereits beauftragt, ein Kaufinteressent ist gefunden – und dann zeigt sich, dass der Betreuungsausweis die Vermögenssorge nicht enthält.
Das Gericht trifft seine Entscheidung auf der Grundlage des Verkehrswertes. Ohne ein nachvollziehbar ermitteltes Gutachten hat ein Genehmigungsantrag wenig Aussicht auf eine zügige Bearbeitung. Wer diesen Schritt ans Ende des Prozesses verschiebt, verschiebt damit den gesamten Zeitplan.
Für die gerichtliche Vorlage empfehlen sich:
Die Bewertungsmethodik muss den Anforderungen der ImmoWertV 2021 folgen: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren – je nach Objekttyp und verfügbaren Vergleichsdaten.
Das Betreuungsgericht will nachvollziehen können, wie der Wert zustande kommt – nicht nur das Ergebnis. Ein belastbares Gutachten enthält Angaben zur Lage, zum Baujahr, zum baulichen Zustand, zur Restnutzungsdauer und zur herangezogenen Vergleichsbasis. Fehlen diese Angaben, kann das Gericht einen eigenen Sachverständigen beauftragen – das verlängert das Verfahren und verursacht Mehrkosten.
Stand: September 2026
Parallel zur Wertermittlung kann die Käufersuche beginnen. Als Untergrenze gilt der ermittelte Verkehrswert: Ein deutlich darunter liegender Kaufpreis muss sachlich begründet sein – etwa durch nachgewiesene erhebliche Mängel, die im Gutachten nicht vollständig abgebildet sind. Eine feste gesetzliche Schwelle nennt das Gesetz nicht; entscheidend ist, ob die Abweichung dem Gericht gegenüber plausibel erklärt werden kann.
Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Entscheidend ist, dass der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung steht: Er wird erst wirksam, wenn die gerichtliche Genehmigung rechtskräftig erteilt worden ist. Fehlt diese Konstruktion, handelt der Betreuer außerhalb seiner Befugnis – und die Vertragswirksamkeit ist von Anfang an ungeklärt.
Mit dem unterzeichneten Kaufvertragsentwurf und dem Gutachten stellt der Betreuer – in der Regel mit Unterstützung eines Rechtsanwalts oder des Notars – den Genehmigungsantrag beim zuständigen Betreuungsgericht. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der betreuten Person.
Das Gericht prüft, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht und ob der Verkauf dem wohlverstandenen Interesse der betreuten Person dient. Es kann ergänzende Unterlagen anfordern, einen eigenen Sachverständigen beauftragen, die betreute Person anhören oder den Betreuer zu einer Erörterung einladen. Ein vollständiger und gut begründeter Antrag verkürzt diese Phase erheblich. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
Erteilt das Gericht die Genehmigung, ist der Verkauf noch nicht vollzogen. Die Genehmigung wird dem Notar und dem Betreuer mitgeteilt. Erst wenn sie rechtskräftig ist – das heißt, die Beschwerdefrist abgelaufen ist, ohne dass eine Beschwerde eingelegt wurde –, kann der Notar mit dem Vollzug fortfahren.
Die Beschwerdefrist beträgt nach § 63 FamFG in der Regel einen Monat. In der Praxis warten Notare auf die ausdrückliche Mitteilung des Gerichts über die eingetretene Rechtskraft, bevor sie die Auflassung erklären. Wer den Kaufpreis vor diesem Zeitpunkt vereinnahmt, riskiert Rückabwicklung und persönliche Haftung.
Mit der rechtskräftigen Genehmigung kann der Notar die Auflassung erklären – die formelle Einigung über den Eigentumsübergang – und die Umschreibung im Grundbuch beantragen. Gleichzeitig wird der Kaufpreis fällig. Die Übergabe der Immobilie erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung und in Absprache zwischen Betreuer und Käufer.
Der Verkaufserlös fließt in das Vermögen der betreuten Person. Der Betreuer weist ihn im Vermögensverzeichnis aus, das er dem Betreuungsgericht periodisch vorlegt, und gibt Rechenschaft über dessen Verwendung – auch darüber, ob die Mittel zweckgemäß für Pflegekosten oder andere nachgewiesene Bedarfe eingesetzt werden.
Die folgenden Punkte führen regelmäßig zu Verzögerungen von mehreren Wochen oder Monaten:
Alle Verfahrenskosten werden aus dem Vermögen der betreuten Person getragen, soweit der Betreuer sie ordnungsgemäß belegt und dem Gericht nachweist. Das gilt für Gutachterhonorar, Notargebühren und Gerichtsgebühren gleichermaßen.
Die Gebühren für das Genehmigungsverfahren richten sich nach dem FamGKG und bemessen sich am Verkehrswert der Immobilie. Die genauen Beträge ergeben sich aus dem Kostenverzeichnis zum FamGKG. Stand: September 2026.
Privat beauftragte Sachverständige rechnen nach individuellen Honorarsätzen ab. Vom Gericht beauftragte Sachverständige werden nach dem JVEG vergütet. In jedem Fall handelt es sich um eine notwendige Ausgabe im Rahmen der Vermögenssorge – das Gutachten ist keine vermeidbare Formalität, sondern die Voraussetzung für jede Genehmigung.
Der Notar rechnet nach dem GNotKG ab, orientiert am Kaufpreis. Diese Kosten entstehen unabhängig davon, ob die Genehmigung letztlich erteilt wird oder nicht – das Beurkundungsverfahren ist kostenpflichtig, sobald es eingeleitet wurde.
Ein Makler kann den Betreuer bei der Käufersuche und der Preisverhandlung unterstützen. Er ersetzt jedoch nicht die gerichtliche Genehmigung und kann keine verbindlichen Zusagen zum Kaufpreis machen, bevor das Gericht zugestimmt hat. In der Praxis bewährt sich, Kaufinteressenten von Anfang an auf den Genehmigungsvorbehalt hinzuweisen – damit das Warten auf die Rechtskraft nicht als Überraschung kommt und kein Interessent vorzeitig abspringt.
immozeit betreut Verkäufe dieser Art direkt in Baden-Württemberg; außerhalb der Region vermittelt immozeit an qualifizierte Partner vor Ort.
Wenn Sie wissen möchten, an welchem Punkt im Verfahren Sie stehen und welche Unterlagen bereits vorliegen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite – ein erstes Gespräch klärt das in der Regel schnell.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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